2012年2月25日 星期六

社區管理

http://4rdp.blogspot.com/2012/02/blog-post_25.html?m=0

擔任社區監察委員一職後,更加了解社區運作生態,在此提供一些管理心得給需要的朋友參考,雖然這些內容與研發無直接關聯,但是可以磨練管理的經驗,對未來管理工作有所助益,因此接下來幾週將接連談論有關社區議題。

社區主委一職,需要熱心有閒的人比較適合擔任,如果還懂大廈公寓管理那更好,新社區事情比較多,住民們也在相互磨合,沒有兩三年不易進入狀況。

想當社區監委,先要有心理準備,為了各項基本原則,不惜
與所有人對槓上。從學生時代到現在工作,個人多半獨來獨往,不結黨結派,對別人事情處理通常不予置評,但是監委職務跟我的個性有很大差異,彷彿像演員一樣,有時須扮演不同於日常生活的角色,對不合宜的事情,皆需提出糾正,不能當一個沒有聲音的隱形人,也不能鄉愿不敢得罪他人。

我之所以想擔任監委是因為社區公共設施有些問題,第一屆管委會委員非主戰派,不敢向建商積極爭取應有的補償,因此第二屆管委會改選就跳下來做,但是勢力孤單無法獲取主任委員一職,所以改搶監察委員一席,雖然沒有主委那麼大的權限,但是監委可以糾舉所有委員任何不當作為,財務報表也要經監察委員審核,幾乎所有的事都可以插一手。許多事情要以智取勝,像前一陣子播出的康熙帝國或少年天子—康熙王朝影片,大家勾心鬥角,雖然這樣不是很好,可是社區管理派別之事,不得不注意。

以前許多住戶感覺管委會的一些決議不甚妥當,如違反規定情事採取票決,讓不合法變為合法,破壞原有制度,或是已經訂定規則不依這些程序施行,讓住戶感覺管委會未依原有管理制度執行,而感到不公平或是不被尊重,這些都是社區管理需要注意。

安全、乾淨、安靜、和諧是社區的基本需求,社區事務不外乎下列幾項重大議題:

一、採購或修繕-任何設施添購或保養都需要錢,須細心管帳,以多家比價來壓低支出,以會議討論公告讓住戶知曉把關,以公開招標來杜絕回扣收取,以免花了大錢而得不到應有的管理品質。招標制度經過一年運作,感覺不是一般社區可以依樣畫葫學得來,如果沒有對採購規則清楚的人指點處理,一些奇怪突發狀況,會處理不當引起非議。不過以評分法來評選廠商優於投票表決,委員各憑喜好打分數,最後的平均分數就是大家的共識。
二、鐵窗及頂樓管理-鐵窗裝不裝,頂樓要不要設曬衣架,這都需要區分所有權人決議,在未決議前受公寓大廈管理條例限制不可裝設,簡單的說,建物上下左右四周受到法律約制,必須過半區分所有權人同意才能變更,而且還要符合建築法規。
三、公共設施管理-如游泳池、健身房等設施維護,開放時間及如何收費等。泳池是社區重要管理指標,現今房價高漲,好不容易買下公設齊全的社區住宅,就是希望能長久享用它們,而不是開放兩三年後說無力維護關掉。
四、管理費催收-社區總會遇到幾戶,拖延或欠繳管理費,新成立的社區總是一團亂,現在催繳已經有制度,先信箱投遞、電話催收、門口張貼、公佈欄公告、存證信函一步一步來。
五、保全問題-前後門管理,訪客處理,臨時停車處理,監視器設備。
六、環境衛生清潔處理-走道不可放置鞋櫃,中庭花園整理,垃圾是否統包處理?垃圾場開放時間及分類、廚餘如何處理才不發臭?這些都是經常被討論的議題。
七、住戶間問題調解-最常見樓上垃圾亂丟,製造噪音。遇到惡鄰搞不定時,都會找上管委會調解,當無法處理時就找政府公務相關單位處理。

在此記錄擔任委員心得,下一篇再分享一些社區事情處理,以及如何在管委會中做關鍵制衡。

4 則留言:

  1. Bridan先生對於社區管理的見解真是清楚,您提到的重點正是每個社區最需要注意的地方。我以前住過大樓,社區都是為這些事情煩惱頭痛,好的管委會成員,加上向心團結的鄰居,才能真正提升社區整體的生活品質。

    回覆刪除
  2. 邱老師您好,

    謝謝你的補充,在台北大樓林立,越來越多集合式住宅,政府規定必須成立管委會,才能取得住宅的使用執照,因此只要住大廈,這些事情都會遇到。

    不經一事不長一智,自己買屋以後,發覺新興社區管理不是很好,才插手加入管委會,眾人之事真的不好管。如你所說,“好的管委會成員,加上向心團結的鄰居,才能真正提升社區整體的生活品質。”

    下週發文,請再多多指教。

    回覆刪除
  3. 我社區的管委會,對社區的服務還不錯,其實我也不甚了解社區管委會的運作,不過我想這是謀眾人之利的組織,總是要敢衝,才能使眾人得利。

    不過唯一遺憾的是,住在這邊已經一年多,卻沒認識幾個人!唉~

    回覆刪除
  4. 薛老師您好,

    您也是住新社區呀!那先恭喜你,日後有機會希望能拜訪。

    其實新社區,入住率還不高,在現代高房價時代,通常要三年後才達到九成以上,像我這種早出晚歸型的住戶,也是認識沒幾位,反倒是總幹事對每戶住戶狀況瞭若指掌。

    初期,我是透過老婆認識鄰居的,其他是參加管委會後才認識更多人。如果你的鄰居知道薛老師這樣的專家,那他們有福了。 ^_^

    回覆刪除