獎勵車位審判終結

http://4rdp.blogspot.com/2014/12/blog-post.html

圖片來源 http://www.l99.com/EditText_view.action?textId=528398

我的社區發生過一些重要的事，其中一件就是建商提起獎勵車位二審訴訟，這回建商的律師有備而來，先是轉移戰場，不主打規約無效之訴，而是改打車位權利之訴，因為本社區每個獎勵車位的所有權狀中，包含社區大公及小公部分，請求這些外購車主有使用小公 (電梯、梯間及逃生梯) 及中庭通道的權利。另外也想加倍提高求償金額，讓總額超過新台幣一百五十萬元，除了希望勝訴可得較多補償，即使敗訴亦可再三審上訴，增加轉勝的機會，但在法官要求列明損失清單下，此項計謀沒有得逞。

他們轉移戰場的想法為：如果法官判定外車車主有使用共用部分的權利時，也代表社區規約相關規定自然無效，這招確實把有利的局面轉向他們。可是我的社區有諸多住戶就在法院上班，不是書記官就是檢查官，他們也提供良策，就以子之矛攻子之盾，以共用部分的法規規定反制，據鄰居們說，因為建商將含有共用部分的獎勵車位販售給區分所有權人以外的人，違反

公寓大廈管理條例第五十八條 (消費者權益 )

公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
　　公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

經查公寓大廈管理條例第四十九條 (罰則 )

　　有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
　　一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
　　二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。
　　三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。
　　四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
　　五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
　　六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。
　　七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。
　　八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。
　　有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。

想以檢舉方式反制建商，在區分所有權人大會同意之前，將含有共用部分權利的獎勵車位販售給非區分所有權人，損害區分所有權人權益，請求縣市政府對行為人處罰，除非建商把已經賣出的車位買回去或是經由區分所有權人大會表決追認同意，才有辦法平息這永無止盡的罰款。依照公家機關不告不理，申訴到那就處理到那的行事風格，只要有人不爽，每次報一個車位請縣市政府工務局處理，建商就有的受，縱使建商法院二審勝訴，但仍因違反公寓大廈管理條例，也討不到甚麼便宜。

不過這項策略，確實是建商律師高招的地方，因為地政局將本社區獎勵車位標定有門牌號碼，並劃分為獨立產權可以外賣，雖然買主並不住在社區內，可是他仍是住戶的一份子，因為這不是法定車位，因此工務局無法開罰。

而後我方改以建商違反公寓大廈管理條例第六條第五項規定，請工務局依第四十七條第三項處理。

第六條   (住戶之義務 )
　　         住戶應遵守下列事項：
　　一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
　　二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
　　三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
　　四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
　　五、其他法令或規約規定事項。

第四十七條   (罰則 )
　　         有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
　　一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。
　　二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。
　　三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。

這個方法也試過，依據營建署 98.9.25 營署建管字第 0980061073 號函釋：公寓大廈管理條例第6條第5款所指之規約係指公寓大廈維護、修繕行為時之管理部分。如住戶於維護、修繕部分有違反上開規定者。

到此為止，已經很難再以法律方式攻擊建商弱點，雖然可以考慮從監察院下手，要求內政部營建署更正第六條第五款解釋函，擴大解釋意義，不過二審判決下來，判建商勝訴可以外賣外租獎勵車位，但是不得求償金額，因為沒有跟管委會先協調就簽約。經歷這事件，建商的車位也賣不出好價錢，雖然大家對這樣的判決不盡理想但可接受，決定不再上訴，在此畫下休止符。