2012年3月10日 星期六

東京都物業保全

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最近社區物業保全招標,管委會評選東京都物業第一名,希望引進大公司制度讓社區管理更進一步,不過發生更換總幹事一事之後,我對這家公司的商譽打了很差的分數。

社區公開招標,從十九家投標廠商依投標資格初選五家,然後邀請入選廠商簡報,基本上分兩類廠商:本土與外商,本土物業保全以回饋吸引管委會,而外商則以制度取勝,最後日商東京都在複選階段以第一順位得標,議價後簽約,另外與廠商討論合約內容時,很多條款難以談攏,有問過律師,他表示合約只要雙方合意就好,因此兩邊各退一步,有些條款內容就刪除,因為很難寫出令雙方滿意的條文,屆時若有法律爭議,一般以民法為準則處理。不過對方強烈要求保留『口頭承諾概不生效』的陷阱條文。

在議價之時,有討論到總幹事留任,可是忘記將此事項註記在議價單上, 總幹事本人也不好意思主動提出, 因此到物業保全交接當日下午,東京都才提出更換總幹事。總幹事是一個社區的總管,相當於一家公司的專業經理人,更換軍隊的將領是件大事,在未事前告知管委會前,擅自變動是不對的,因此當晚召集會議要求補救。雖然事業部經理勉強同意,隔日他對去公司報到的總幹事說,要把他調任到其它社區,這又跟管委會協商結論不同,令總幹事心灰意冷不願再繼續面談。

當晚得知總幹事不幹之後,令委員們非常生氣,而主任委員又消極處理,因此我和內人想出下列方法處理:
1、準備住戶連署書,以一張A4大小敘述事情來龍去脈,然後投遞各戶信箱,希望總幹事回任者,連署後投回我的信箱,約十天過半住戶支持總幹事回任。
2、以過半的連署書,要求東京都道歉,並要求主委積極處理總幹事回任事宜,而這些連署書也轉交總幹事,希望感動他回來。
3、管委會開會同意,準備函文給東京都,以雙掛號寄出,內容要義為指定回任日期、薪資條件,注意押的回任日期要在月結付款日之前,並強調刪除競業禁止條款,這條款我再另篇專文討論。
4、發函後如不照辦,就停止付款,直到東京都讓總幹事回任,反正以前我們求他們給人,現在局勢逆轉,換他們求我們付款。

一般而言,停止付款就能夠讓廠商就範,本社區是進行到此,在我不蓋章停止付款第四天,東京都保全加快人事對保手續及自動縮短不必要外訓,並讓我看到總幹事派令,當然我也履行承諾核章付款。

其實,我方還準備一些方案備用,比如
一、每月物業保全服務費三十幾萬不是一筆小數字,雖然主委簽訂了不平等契約,想單方解約有賠款的問題,一般慣例是一個月的賠償金,那有甚麼方法可以破解它?想出的方法是持續停止付款強迫對方上桌談判解約,要對方簽訂一份協議書,同意雙方終止合約,不得要求給付額外賠償金額,同意簽署時,錢就可以給付,否則上法院判定後再給,一般廠商算盤打一打也知道上法院不一定勝訴,先拿到錢為上策。
二、存證信函準備解約,因為要修理到這位經理,就須要讓他的老板知道他的所做所為,存證信函是最具法律效力的文書,也是打官司的前兆。
三、去縣市政府消費者保護委員會申訴,消保官可以為消費者爭取權益,消保官比上法院好的地方是,時效快,可對不肖業者處以行政裁罰,輕則罰款,重則勒令停業,但它無法幫你爭取民事求償,那是要上法院。

原本標題想寫得更聳動,這件事前後搞了快兩個月,中間又有主委的不合作,不過經過努力與沉澱,雖然是痛苦的煎熬,就到此為止,留下此文紀錄並給需要的人參考。

PS.我極力留任這位總幹事,是因為他的工作態度積極認真,許多事情不必交辦,他就會主動計畫執行,而這兩個月的臨時總幹事,許多事情推拖拉,像中庭步道清理竟搞了一個多月,如果沒有去東京都公司網站投訴,以及親臨事業部拜訪經理,不知道還要等多久,真是受不了,其它的事不勝枚舉。

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