二次施工

http://4rdp.blogspot.com/2012/03/blog-post_24.html

有碰觸房地產的人，知道甚麼是二次施工，我是買屋以後才注意到這問題。簡單的說，建商蓋房子時是按圖施工，等房子取得使用執照後，變更部分設計又沒有重送圖面給縣市政府的工務局核准，這種情形就稱為二次施工，簡稱二工，常見的陽台外推就是這種狀況。建商會搞這些動作就是為了規避政府建築法令，增加使用面積或方便性，提高賣相誘使購屋者以更高價格買屋，但是買屋後被拆除的風險卻轉嫁給消費者，是利己不利人的作為。

前一陣子重讀談判策略的書，是因為
社區部分公共設施發現有二工，加入社區管委會的目的之一，就是希望要向建商討回補償，可能有人認為為什麼不只要自己的補償就好，還加入管委會這麼麻煩？這是因為建商不跟個別住戶談判，由於公設管理權歸屬管委會，雖然住戶有持分產權可以個別要求談判，但是這麼做自己個人打官司不划算，建設公司作業很困擾，反而只要對管委會統一窗口談判比較單純。基於種種現實因素，不想讓建商輕易脫身，就加入戰局除了爭取個別權益，也順便服務鄰居。

當社區知道公設二工狀況時，住戶們各種反應都有，有消極的，像主委不積極作為的，大多數是不清楚狀況的，也不知道要怎麼辦，也有像我這型愛管事的，經過這次事件，發覺想通告大家並彙整住戶們的意見，較有效方法是準備連署書，一張A4大小說明事由，支持者簽名擲回信箱，保留空白處可填寫意見與建議。

我這戶是先投寄存證信函給建商，依消費者保護法請求賠償，建商未積極處理後，再去縣市政府的消費者保護委員會投訴，這些動作都是依循正常管道請求賠償，避免有威脅勒索之嫌，在消保會官方會議室中談判，有消保官助陣及製作筆錄，未來如要進行法律訴訟也對我方比較有利，最後建商只願意釋出原價買回的誠意，因不符我方期望而破局，但是建商也因此被縣市政府留下記錄及調查處分，消保官有說如果建商不好好處理此事，縣市政府是有權勒令停業，時效比法院訴訟快並且效力強。

因為當時我尚未加入管委會，管委會也無意爭取賠償，正好有人檢舉部分二工，因此工務局發函給管委會，才迫使管委會積極找建商談判，最後協商結果是以二工範圍每坪六萬元補償。基本上，公家機關是不告不理，檢舉範圍多廣就查多少，只要不一再對同一案件投訴，搞到工務局不得不開罰及拆除，否則建商自然有辦法處理。另外，如果二工有涉及公共安全，那就別手軟，以刑事訴訟逼民事和解，讓建商非吐錢出來。

加入管委會後，因為談判速度緩慢，許多住戶殷殷期盼儘速公設開放，並且有法律追溯期的問題，因此大家到建商辦公室協商，才終於讓雙方談判成功落幕。俗話說，在別人屋簷下不得不低頭，去別人的地盤談判，不是一個好策略，但是它可以立即獲得對方幕後高層授權決定，並且過半數委員到場可以立即決定我方意見，談判的速度加快許多，如果地點選在社區內談，我看再一年也不一定可以敲定。另外雙方律師在場，給予良好意見，才能一個下午搞定，雖不滿意但可以接受。

管委會要簽這份協議書，也是很難簽，通常簽了拿錢，一切責任歸屬管委會。倘若日後有住戶不滿，認為權益被出賣，拿錢的管委會將是被告的對象，因此協議書留下二工法律問題日後再議的條款，先拿回饋金保障權益，少了這一段文字，還真的簽不下去，這要謝謝律師的建議。另外，罰單雙方各付一半，也是妥協的產物，雙方都怕任一方檢舉造成損失，全部要求建商出錢，他們也是簽不下去。

二工原是無解的問題，大家都無法對抗政府，被檢舉就要處理，受罰對象是管委會，也就是我們全體住戶，建商佔盡便宜，幸好我們是在公設點交前發現此事，罰款還可以推給建商處理。我們對二工求償期受民法限制，如果談判不成，那就要立即提出告訴。提告也不一定對我們有利，須要鑒價損失範圍，並且曠日費時，長時間不開放公設，住戶們會有很大反彈，即使告贏獲取賠償不一定可以滿意，因此其它多數社區默默接受劣勢。

最後，社區可以獲取建商的回饋補償，個人猜想有幾個要素，
一、對方不是一案建商，還想繼續經營，吐點錢回來，還可以保住聲譽。
二、部分二工違規檢舉，這使建商在工務局留下記錄，如果真的提告，增加告訴勝算。
三、去消保會檢舉，消保會雖然沒辦法像法院一樣有判決權，但是消保官有行政裁罰權，對不良廠商可以立即要求停業處罰。
四、沒有找媒體報料，一旦上報章雜誌、電視新聞，就是準備打官司，置雙方同歸於盡。
五、堅持基本準則，並適當的妥協，完成談判。