社區管理

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擔任社區監察委員一職後，更加了解社區運作生態，在此提供一些管理心得給需要的朋友參考，雖然這些內容與研發無直接關聯，但是可以磨練管理的經驗，對未來管理工作有所助益，因此接下來幾週將接連談論有關社區議題。

社區主委一職，需要熱心有閒的人比較適合擔任，如果還懂大廈公寓管理那更好，新社區事情比較多，住民們也在相互磨合，沒有兩三年不易進入狀況。

想當社區監委，先要有心理準備，為了各項基本原則，不惜
與所有人對槓上。從學生時代到現在工作，個人多半獨來獨往，不結黨結派，對別人事情處理通常不予置評，但是監委職務跟我的個性有很大差異，彷彿像演員一樣，有時須扮演不同於日常生活的角色，對不合宜的事情，皆需提出糾正，不能當一個沒有聲音的隱形人，也不能鄉愿不敢得罪他人。

我之所以想擔任監委是因為社區公共設施有些問題，第一屆管委會委員非主戰派，不敢向建商積極爭取應有的補償，因此第二屆管委會改選就跳下來做，但是勢力孤單無法獲取主任委員一職，所以改搶監察委員一席，雖然沒有主委那麼大的權限，但是監委可以糾舉所有委員任何不當作為，財務報表也要經監察委員審核，幾乎所有的事都可以插一手。許多事情要以智取勝，像前一陣子播出的康熙帝國或少年天子—康熙王朝影片，大家勾心鬥角，雖然這樣不是很好，可是社區管理派別之事，不得不注意。

以前許多住戶感覺管委會的一些決議不甚妥當，如違反規定情事採取票決，讓不合法變為合法，破壞原有制度，或是已經訂定規則不依這些程序施行，讓住戶感覺管委會未依原有管理制度執行，而感到不公平或是不被尊重，這些都是社區管理需要注意。

安全、乾淨、安靜、和諧是社區的基本需求，社區事務不外乎下列幾項重大議題：

一、採購或修繕－任何設施添購或保養都需要錢，須細心管帳，以多家比價來壓低支出，以會議討論公告讓住戶知曉把關，以公開招標來杜絕回扣收取，以免花了大錢而得不到應有的管理品質。招標制度經過一年運作，感覺不是一般社區可以依樣畫葫學得來，如果沒有對採購規則清楚的人指點處理，一些奇怪突發狀況，會處理不當引起非議。不過以評分法來評選廠商優於投票表決，委員各憑喜好打分數，最後的平均分數就是大家的共識。
二、鐵窗及頂樓管理－鐵窗裝不裝，頂樓要不要設曬衣架，這都需要區分所有權人決議，在未決議前受公寓大廈管理條例限制不可裝設，簡單的說，建物上下左右四周受到法律約制，必須過半區分所有權人同意才能變更，而且還要符合建築法規。
三、公共設施管理－如游泳池、健身房等設施維護，開放時間及如何收費等。泳池是社區重要管理指標，現今房價高漲，好不容易買下公設齊全的社區住宅，就是希望能長久享用它們，而不是開放兩三年後說無力維護關掉。
四、管理費催收－社區總會遇到幾戶，拖延或欠繳管理費，新成立的社區總是一團亂，現在催繳已經有制度，先信箱投遞、電話催收、門口張貼、公佈欄公告、存證信函一步一步來。
五、保全問題－前後門管理，訪客處理，臨時停車處理，監視器設備。
六、環境衛生清潔處理－走道不可放置鞋櫃，中庭花園整理，垃圾是否統包處理？垃圾場開放時間及分類、廚餘如何處理才不發臭？這些都是經常被討論的議題。
七、住戶間問題調解－最常見樓上垃圾亂丟，製造噪音。遇到惡鄰搞不定時，都會找上管委會調解，當無法處理時就找政府公務相關單位處理。

在此記錄擔任委員心得，下一篇再分享一些社區事情處理，以及如何在管委會中做關鍵制衡。